经济学家高善文谈房地产被刷屏了,楼市是否见底,要看两大信号
〖壹〗、楼市是否见底尚未确定，需关注房地产行业流动性危机阻断和疫情“疤痕效应 ”消退这两大信号 。具体如下：房地产行业的流动性危机必须被阻断含义：即房地产筹资性现金流停止“失血 ” 。近来大多数房企遭遇流动性危机 ，没有能力和兴趣拿地 ，这严重影响了房地产市场。
〖贰〗 、高善文的反驳观点需求透支情况不同：高善文指出，尽管日本和韩国都经历了房地产市场调整 ，但因房地产需求透支情况不同 ，未来路径截然不同 。中国不存在房地产需求透支，与韩国更相似 。韩国在2010年步入中等发达国家行列后 ，经济持续增长 ，房价迅速上涨，房地产投资反弹。
〖叁〗 、高善文反驳依据需求透支情况不同：高善文指出 ，尽管日本和韩国都经历了房地产市场调整 ，但未来路径不同，主要原因是房地产需求透支情况不同 。中国近来不存在房地产需求透支，这一点与韩国更为相似 。韩国在2010年步入中等发达国家行列后 ，经济持续增长 ，房价迅速上涨，房地产投资同步反弹。
〖肆〗、国投证券首席经济学家高善文认为当前中国经济总需求不足局面突出 ，总需求进一步减弱或成今年四季度主导风险 ，需尽快刺激和稳定总需求；房地产市场调整特殊，供应侧措施更重要；消费活动是经济活动终极目的 ，经济政策需形成长期可维持经济增长模式闭环 。
一封“求助信 ”,暴露千亿房企建业地产的真实痛点?
建业集团预计汛情和疫情对集团造成的直接经济损失5亿 、经营性损失8亿 、运营性损失3亿 。此外 ，由于疫情和汛情的双重打击，多个销售项目回款大幅减少。
甚至曾经的“并购王 ”孙宏斌 ，那句“除了我们以外 ，谁都有可能暴雷”都要食言了，9月24日 ，网上传出一封融创绍兴分部向当地政府发出的求助信 ，引发融创美元债下跌。信件内容的首条，赫然列着几个大字——是绍兴近来投资额最大的房地产开发公司 。 大家都火烧眉毛的时候，并购这条路基本无望 。
疫情对房价会造成什么影响
〖壹〗、疫情对房价的影响主要体现在需求端和供给端双重压力下导致房价下行 ，具体表现为收入下降削弱购买力 、生活成本上升挤压购房需求 、房企经营困境倒逼降价促销。以下从三个核心维度展开分析：收入下降削弱购买力 ，直接抑制购房需求疫情导致经济活动停滞，企业停工停产现象普遍 ，大量劳动者面临失业或收入锐减 。
〖贰〗、疫情期间对房价的影响成交量跌入冰点：疫情期间 ，大部分城市的售楼处关门，银行不营业无法办理房贷 ，新二手房因人与人隔离无法看房 ，线下交易断裂，市场成交量大幅下滑 。例如 ，疫情期间人们出行受限 ，购房者无法实地考察房屋，导致交易难以进行 ，成交量急剧减少。
〖叁〗 、报复性反弹可能性：疫情对经济造成了一定影响 ，国家出于经济发展的需要，未来必然会对房地产有一定扶持政策，这可能导致房价面临着报复性反弹 。
〖肆〗 、疫情对房地产行业的短期冲击显著房企资金链压力增大：疫情期间 ，售楼处关闭、建筑工地停工 ，房企销售回款受阻，而很多房企依赖高负债运转 ，资金流入中断可能引发债务违约风险 。例如一些中小房企 ，因资金周转困难，可能不得不降价促销以回笼资金 ，这会对当地房价产生一定下行压力。
〖伍〗、疫情过后房价或温和调整 湖北省因疫情严重 ，疫情过后可能集中推盘，房价或小幅下降 ，但开发商资金压力及土地成本将限制降价幅度 。其他地区房价受疫情影响较小 ，短期波动后将回归原有调控轨道 。
〖陆〗 、疫情对房价的短期影响 供需关系变化：疫情期间，由于售楼处关闭 、人员流动受限 ，房地产市场的交易活动显著减少 ，导致短期内供需关系发生变化。一些有资金压力的业主可能会选取降价出售房产，以缓解资金压力 。
房企费用大战已经开始,房地产行业面临重新洗牌!
房企费用大战已拉开序幕，房地产行业正面临重新洗牌 ，这一趋势主要由疫情下房企资金压力、市场调控与货币政策的综合作用所推动 。以下为具体分析：房企费用大战的直接诱因：疫情下的资金链危机销售停滞与现金流断裂风险：疫情蔓延导致房地产市场销售活动近乎停滞 ，房企无法通过销售回笼资金。而房地产行业作为资金密集型和高周转性产业，对现金流依赖度极高。
整个房地产业也将面临降低负债率 、控制投资规模的趋势 。结语：王石认为 ，虽然这一轮房地产调整会持续一段时间 ，未来几年房企很可能会重新洗牌，但他依旧对未来市场充满信心 。他预测未来楼市将逐步实现“软着陆 ” ，房地产市场发展会逐步走向平稳期 ，迈入一个更健康的发展循环中。
禁售“楼花 ”（即取消商品房预售制度）引发市场剧烈反应，房地产行业面临重新洗牌 ，政策不确定性暴露营商环境短板 。
明年也将是房地产市场重新洗牌的过程 ，注重品牌 、讲求信誉的大型房企将会成为市场的主流，投机市场、牟取暴利的中小房企将会面临行业清洗 ，总的来说市场泡沫在逐渐消退 ，对于中国房地产业的中长期发展是有利的 。明年也将是房市分化 、精做产品的一年，业态细分将会要求更高。
房地产市场重新洗牌：让有实力 、守规矩的企业继续在市场中发展，玩不下去的企业尽早离场 ，并通过并购重组、债务转移等方式妥善处理烂摊子 ，同时利用保障租赁住房政策保障民生 。市场现状与未来走向市场现状：虽然金融16条带来了积极信号，但房地产市场的恢复并非一蹴而就 。
市场分化趋势：调整期内 ，房企将面临优胜劣汰 ，行业重新洗牌。但王石对中国市场仍持乐观态度，认为政策调控下市场将逐步适应新环境 ，避免硬着陆风险 。
应对疫情“黑天鹅 ”地产行业唯有改变自己
〖壹〗 、地产行业面对疫情“黑天鹅 ”需从政策 、市场认知、行业趋势 、企业应对等多方面改变自身以适应新环境 ，具体如下：政策层面：合理预期政策调整，利用政策对冲风险财政与货币政策：今年财政政策与货币政策预计会比较宽松 ，可能会进一步减免税收 ，但幅度不大 。因去年减税后各地财政吃紧，且地方政府债务杠杆未降。
〖贰〗 、NCP疫情对房地产行业冲击显著 ，行业面临销售下降与债务偿还双重压力 ，需通过因城施策与改善融资环境寻求突破 。
〖叁〗、黑天鹅事件对市场的影响主要体现在资产费用剧烈波动、市场信心受挫 、行业格局重塑等方面；应对不可预知的市场风险需通过多元化投资 、预留现金储备、动态调整策略和加强市场监测等措施降低损失 。
〖肆〗 、影响制造业和建筑业：疫情对地产的影响会蔓延至制造业和建筑业，这是更深层面对“稳增长”的阻碍。地产行业与制造业和建筑业关联紧密，地产销售不畅会导致相关产业的需求减少 ，进而影响整个产业链的发展。
2022,房地产真的要变天了
〖壹〗 、022年房地产行业因疫情、政策等因素面临重大挑战 ，多家房企出现债务危机，但部分企业通过主动应对实现“软着陆” ，行业并未完全“变天 ” ，而是进入转型调整期 。行业暴雷背景下，房企并非只能听天由命2021年 ，恒大 、华夏幸福 、绿地集团、佳兆业等房企因债务问题陷入危机 ，而世茂集团通过主动应对暂时“安全 ” 。
〖贰〗 、024年多地已全面取消购房限制，但一线城市及部分核心区域仍保留限购 ，房地产行业正通过政策调整逐步复苏 ，但“变天”说法不准确，市场更多呈现分化与结构性调整特征。
〖叁〗 、中国房地产行业正逐步推进现房销售制度改革 ，多地已开展试点 ，未来有望在全国范围内推广，这一变革将深刻影响购房者、房企及整个行业 。
〖肆〗 、人口流向的根本性转变传统人口流动规律是从中西部向东部沿海 、三四线向一二线城市迁移，但2021-2022年数据显示 ，这一趋势已发生逆转 。2022年 ，长沙、武汉等中西部省会城市常住人口净增长显著，例如长沙净增11万人 ，排名全国第一；常住人口净增长前10的城市中 ，7座来自中西部。
〖伍〗、库存远超需求：国内现有住宅面积已足够满足30亿人居住需求，三四线城市空置率高达25%（2022年数据） ，2024年空置率进一步上升 ，大量房源滞销 。房企经营危机：王健林2019年退出房地产行业后，多家房企相继“暴雷 ” ，烂尾楼现象频发 ，进一步削弱市场信心 。
〖陆〗 、025年房价走势受多重因素影响，王健林预测房地产进入深度调整期 ，普通人需根据房屋类型和城市层级做好资产配置准备。以下为具体分析：楼市现状数据解读房子总量过剩：住建部统计全国有六亿栋楼 ，按一栋住5人计算，足够容纳30亿人居住 。
